特定建築物の管理受託

この商売はどういうものか

延べ面積3,000平方メートル以上のビルには、環境衛生の管理を監督する有資格者を置く義務があります。その役を、外から引き受ける仕事です。清掃や設備の運転は別の業者が行い、こちらは法令どおりに検査と清掃が行われたかを確かめて記録を整え、 1棟いくらの委託料を毎月受け取ります。

この試算で見ている形

• 体制：標準ケースは建築物環境衛生管理技術者免状を持つ2名（本人と雇用1名）で32棟を受託。
• 地域・立地：人口50万人規模の都市とその周辺。
• 営業の形：車で片道1時間以内に到達できる範囲（この試算が置いた範囲であり、法令が定めた距離ではない）。合同会社1社。受託するのは建築物環境衛生管理技術者の選任と、法が求める維持管理の管理監督だけ。清掃・空気環境の測定・貯水槽の清掃・排水管の清掃・ねずみ等の防除は別の業者が行う。建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録は受けない。
• 売上の作り方：受託棟数と1棟あたりの月額委託料を掛け合わせた額が月商になります。

想定した人と、その一年

ビルメンテナンス会社で設備管理を12年やって、途中で建築物環境衛生管理技術者の免状を取った人を置きました。会社では登録営業所の監督者もやっていたので、その職を降りてから独立しています。独立してからは、月の前半で担当のビルを一巡します。屋上の冷却塔と機械室を見て、受水槽と高置水槽のまわりを見て、温度と湿度と気流を測り、別の業者が出してきた空気環境の測定結果と水質検査の成績書を突き合わせる。二酸化炭素が基準を超えている階があれば、外気の取り入れ量を確かめる。そして所有者に一枚の報告を置いて帰る。1棟におよそ4時間。移動と、事務所での記録の整理を足すと8時間になります。年に一度は、その年の管理計画を作り直します。保健所の立入検査が入る棟があれば、そこには立ち会います。いちばん怖いのは、担当している建物で水の事故が起きた日と、棟数を増やしすぎて、確認書に書いた時間が実際の一か月に収まらなくなる日です。以上は試算のために置いた姿であって、実在の誰かではありません。

結論

先に、この試算が何の上に乗っているかを置いておきます。

ひとつは、天井です。1人が何棟まで兼ねられるかは、法令のどこにも数字で書かれていません。施行規則第5条第2項が求めているのは「業務の遂行に支障がないことを確認しなければならない」ことだけで、厚生労働省の質疑応答集も「一人の管理技術者が兼任できる特定建築物の棟数の制限はない」と答えています。だから天井は時間で決まります。この試算は1棟あたり月8時間（現地4時間、移動2時間、記録の確認と帳簿1時間、年に一度の仕事の月ならし1時間）と置き、本人が現場に使える月120時間から15棟、雇用1名の月136時間から17棟、合わせて32棟としました。

もうひとつは、単価です。1棟あたりの月額委託料を45,000円と置きました。ここには出典がありません。公的な料金表を見つけられず、自治体の落札額も、清掃や設備運転を含む一括の契約ばかりでした。

この商売は、1人でやるぶんには堅い。人を雇っても、ほとんど増えません。

本人1人で天井の15棟を埋めたときの営業利益は月512,617円。人を1人雇って32棟にすると596,943円で、差は84,326円です。1棟45,000円に対して、雇う人の人件費は月561,000円。しかも雇った直後の受託は15棟のままなので、そこでは月137,967円の赤字に落ちます。19棟で損益ゼロ、31棟でようやく雇う前の水準に戻る。31棟は天井32棟の96.9%です。

埋め切れば、数字は立ちます。標準ケースの営業利益は月596,943円、営業利益率41.5%。経営者時給3,731円は、雇う相手の時間あたり2,200円の1.70倍です。年間の営業利益7,163,316円を所要資金5,750,000円で割ると、年124.6%になりました。

建築物環境衛生管理技術者免状を持っていて、常駐を求めない所有者を4棟以上積めるなら、この試算では成立します。標準ケースの経営者時給は3,731円、始めるのに要るのは5,750,000円、うち初期投資2,750,000円は5か月で戻る計算になりました。ただし伸ばす先が薄い。1人でやるぶんには堅く、大きくする理由は、この試算からは出てきませんでした。

これは「合同会社を1社つくり、建築物環境衛生管理技術者の選任と、法が求める維持管理の管理監督だけを、本人と雇用1名で32棟受託する」という形についての見立てです。清掃・設備運転・警備まで含めて総合的に受託する形、建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録を受けて登録業者として受ける形、ビルメンテナンス会社に雇われて社員として選任される形は、要る人員も、要る機械器具も、1棟あたりの手間も変わります。この試算は、そこを見ていません。登録を受けて営業所の監督者等になる道は、管理技術者と兼務できないことまでは確かめましたが、その形の収支は確かめていません。1棟あたりの月額委託料45,000円と、1棟あたりの従事時間8時間には出典がありません。この試算の天井は、まるごとこの2つの上に乗っています。

で、この商売はどういうものか

建築物環境衛生管理技術者免状を持っていて、常駐を求めない所有者を4棟以上積めるなら、この試算では成立します。標準ケースの営業利益は月596,943円、経営者時給は3,731円。 5,750,000円のうち初期投資2,750,000円は5か月で戻る計算になりました。ただし伸ばす先が薄い。本人1人で天井の15棟を埋めると月512,617円、人を1人雇って32棟にしても596,943円で、差は84,326円です。しかも雇った直後は15棟のままなので月137,967円の赤字に落ち、 19棟で損益ゼロ、31棟でようやく雇う前の水準に戻ります。 1人でやるぶんには堅い。大きくする理由は、この試算からは出てきませんでした。

標準ケースの経営者時給は3,731円。始めるのに要るのは5,750,000円。投じた額が戻るのは5か月の見込みです。

これは「合同会社を1社つくり、建築物環境衛生管理技術者の選任と、法が求める維持管理の管理監督だけを、本人と雇用1名で32棟受託する」という形についての見立てです。清掃・設備運転・警備まで含めて総合的に受託する形、建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録を受けて登録業者として受ける形、ビルメンテナンス会社に雇われて社員として選任される形は、要る人員も、要る機械器具も、1棟あたりの手間も変わります。この試算は、そこを見ていません。登録を受けて営業所の監督者等になる道は、管理技術者と兼務できないことまでは確かめましたが、その形の収支は確かめていません。 1棟あたりの月額委託料45,000円と、1棟あたりの従事時間8時間には出典がありません。この試算の天井は、まるごとこの2つの上に乗っています。

ここが面白い

この商売の上限は、法令のどこにも数字で書かれていません。特定建築物ごとに管理技術者を選任するのは所有者の義務ですが（規則第5条第1項）、1人が何棟まで兼ねられるかは、令和4年4月1日の改正で「業務の遂行に支障がないことを確認しなければならない」という形に変わりました（同条第2項）。厚生労働省の質疑応答集は正面から答えています。「一人の管理技術者が兼任できる特定建築物の棟数の制限はない」。ただし同じ答えの続きに、担保できる棟数を超えて兼任することは適当ではない、と書いてあります。

では誰が担保するのか。所有者です。確認した結果は書面にして、兼任している間ずっと保管します（規則第20条第1項第3号）。厚生労働省が示した記載項目には、選任される特定建築物ごとの管理技術者として従事する時間があり、そこには当該特定建築物への移動時間も含むと書かれています。管理技術者以外の業務がある場合は、その時間も書きます。自分が何棟持てるかは、客の側の書類に、時間の足し算として残ります。

この仕組みが成り立っているのは、選任が「置く」ことではないからです。厚生労働省は、選任するとは、所有者等との間に何らかの法律上の関係（例えば委任関係）があれば足り、身分関係を要せず、常駐も必ずしも必要ではない、としています。常駐しないから兼ねられる。兼ねられるから、上限は時間になる。この試算は1棟あたり月8時間（移動と年に一度の仕事の月ならしを含む）と置き、本人が現場に使える月120時間から15棟としました。時間を削れば棟数は増えます。ただしその時間も、客が書面に書きます。

人を1人雇っても、増えるのは月84,326円でした。本人1人で15棟を埋めたときの営業利益は512,617円、雇用1名を入れて32棟にすると596,943円。1棟45,000円に対して人件費が月561,000円あるためで、雇った1人は17棟を埋めて、ようやく自分の給料ぶんを出します。

もうひとつ。この業界には登録の制度がありますが、義務ではありません。法第12条の2は「登録を受けることができる」と書いています。それでも登録営業所は平成27年度末18,635から令和6年度末17,842へ減りました。同じ期間に特定建築物は44,801棟から48,608棟へ増えています。

数字で見る

何棟持てるかは、時間で決まる

法令に上限が無いので、天井は1棟あたりの従事時間で決まります。この試算は月8時間と置きました。

8時間の内訳は、現地4時間、移動2時間、記録の確認と帳簿1時間、年間管理計画の作り直しや立入検査の立会いなど年に一度の仕事の月ならし1時間です。推定であり、出典はありません。

法定の維持管理は、頻度が省令で決まっている

この形では、どれも自分ではやりません。別の業者が行い、こちらはその結果を確かめて、基準に合っているかを判断します。だから清掃機材も粉じん計も要らない。ここが設備の軽さになっています。

初期費用

公式の額として確かめられたのは、合同会社の設立の登録免許税だけです。登録免許税法 別表第一 第24号（一）ハは、合同会社の設立の登記について資本金の額の1000分の7とし、これによって計算した税額が6万円に満たないときは申請件数1件につき6万円としています。株式会社は同（一）イで15万円。それ以外は推定です。

開業時に要るのは1人ぶんの2,050,000円で、2人目を入れるときに車1台700,000円が追加で要る形にしてあります。畳んだときに戻らないのは1,050,000円です。

3ケース

弱気は、管理技術者2名を先に揃えたのに20棟で止まり、値段で並ぶ相手が現れた形です。強気は3名で48棟、記録の受け取りをオンラインにして1棟あたりの従事時間を7時間まで下げた形にしました。

費用は、ほとんどが人件費

固定費786,417円のうち561,000円、71.3%が人件費です。変動費は1棟1,000円で、月32棟でも32,000円。売上1,440,000円の2.2%にすぎません。測定も清掃も自分ではやらないので、この商売は変動費がとても薄い。

人件費561,000円は、令和7年賃金構造基本統計調査（職種）の「建築技術者」企業規模10〜99人・男女計から組みました。きまって支給する現金給与額400,400円 × 12 ＋ 年間賞与その他特別給与額1,049,800円 ＝ 5,854,600円。法定福利費の事業主負担を15%として足し、12で割って千円未満を切り捨てています。この統計の職種分類に建築物環境衛生管理技術者はありません。

どこまで行けば黒字か

1棟45,000円から、変動費1,000円と、想定事故コスト450円と、解約を埋めるための獲得費用の割り付け320円を引いた43,230円が、1棟あたりの月の貢献です。

1名体制なら固定費135,833円を43,230円で割って4棟。2名体制なら786,417円を割って19棟。人を1人雇うと、黒字の線が4棟から19棟へ4.75倍に跳ねます。ところが本人1人が持てるのは15棟までなので、雇わずに19棟へ行く道はありません。雇った直後の15棟では月137,967円の赤字です。

そして31棟で、ようやく1人でやっていたときの月512,617円に戻ります。

客がどこから来るか

有償で買える経路は、検索の出稿くらいしかありません。しかも巡回できる範囲に絞られます。残りは、不動産管理会社とビルオーナー法人への直接営業、ビルメンテナンス会社からの紹介、いま受託している所有者からの紹介、用途の変更や増築で新たに特定建築物になった建物、保健所の立入検査や報告徴収で指摘を受けた所有者、官公庁の入札、前の管理技術者が辞めた棟です。

この商売の集客には、他に無い制約があります。新しい1棟を取るには、その所有者が「業務の遂行に支障がないこと」を確認しなければならない。厚生労働省の質疑応答集は、その確認に必要な情報として所在場所・用途・構造設備・延べ面積・ICT等の導入状況等を挙げ、これが示されない場合を確認できない例としています。つまり、いま選任されている棟の所有者に情報を出してもらうことになる。棟数が増えるほど、1棟増やす手続きが重くなります。

1棟あたりの粗利LTVは6,532,500円で、顧客獲得単価80,000円の81.7倍。普通ならいくらでも買いに行く比率です。買える在庫のほうがありません。

需要の側で分かったこと

9年で建物は3,807棟（8.5%）増え、登録営業所は793（4.3%）減りました。年あたりおよそ423棟の増加です。

令和6年度末の内訳は、事務所19,767棟（40.7%）、店舗10,616棟（21.8%）、旅館6,892棟（14.2%）、学校4,475棟（9.2%）、百貨店1,760棟、興行場1,257棟、その他3,841棟。都道府県では東京都8,492、大阪府3,777、北海道2,559に対し、岡山県611、熊本県510、徳島県207です。

管理技術者選任建築物数は48,438で、170棟が選任されていません。選任しなければ三十万円以下の罰金がかかる規定があるにもかかわらず（法第16条第2号）、その状態の建物が残っています。

取り締まりの側も薄い。令和6年度の立入検査は6,997回で、特定建築物の14.4%。報告徴収は21,355件ありましたが、改善命令も使用停止・使用制限も、全国でゼロでした。

何が一番効くか

上位3行は「何棟持てるか」と「1棟にどれだけ時間をかけるか」と「1棟いくらか」です。2番目の行が、この商売の性格そのものになっています。法令に上限が書かれていないので、8時間を10時間に置き直すだけで、営業も何もしていないのに天井が32棟から25棟へ落ちる。費用の側でいちばん大きいのは人件費ですが、それでも4番目にとどまります。

毎月の費用の内訳

投資の回収

こういう人なら向いている／やめたほうがいい

まず、満たさないと土俵に立てない条件から。人柄の話ではありません。

4つのうち1つ目は、あとから買えます。免状は講習会でも試験でも取れる。2つ目と3つ目は、自分では決められません。相手と地理の話だからです。1つでも欠けるなら見送り。満たしていても、32棟を積めるかどうかは別の話です。

ここからが本体です。

向いている側は5つのうち4つ以上。ただし1つ目は必須です。やめたほうがいい側は1つでも当てはまるなら見送り。

どこに活路があるか

この試算の中で動かす

1棟あたりの従事時間を月8時間から6時間へ下げる。 本人の月120時間を6時間で割ると20棟、雇用1名の月136時間で22棟、合わせて42棟になります。32棟から10棟増えて、1棟あたりの月の貢献43,230円を掛けると432,300円。営業利益は596,943円から1,029,243円へ、72.4%増える計算です。この試算でいちばん効きます。ただし削れるのは記録の受け取りと確認と移動であって、現地で見る4時間ではない。しかも減らした時間は、そのまま客の確認書に書かれます。

1棟あたりの月額を45,000円から50,000円へ上げる。 貢献が43,230円から48,180円へ上がり、32棟なら 48,180円 × 32棟 − 786,417円 ＝ 755,343円。営業利益は26.5%増える計算です。黒字に要る棟数も19棟から17棟へ下がります。

雇わずに、本人1人で天井の15棟まで埋める。 1名15棟の営業利益は月512,617円、経営者時給3,417円。2名32棟の596,943円・3,731円との差は、84,326円と314円しかありません。いっぽう雇えば固定費が650,584円増え、雇った直後は月137,967円の赤字。19棟で損益ゼロ、31棟で戻る。天井32棟の96.9%を埋めて、ようやく元に戻る計算になります。

この試算の外に出る

登録を受けて、清掃や設備運転まで含めて受ける形へ出る。 建築物環境衛生総合管理業の人的要件は、業務全般を統括する者、清掃作業の監督を行う者、空調給排水の監督を行う者、空気環境の測定を行う者などです。講習の受講料は統括管理者が22時間で53,000円、清掃作業監督者が14時間で42,000円、空調給排水管理監督者が15時間で37,000円、空気環境測定実施者が34時間で107,000円。いずれも免状があれば受講できます。ただし登録営業所の監督者等と管理技術者は兼務できません。この道へ出ると、自分は管理技術者を降りることになります。令和6年度末の建築物環境衛生総合管理業の登録営業所は全国2,168です。

1棟の中で管理区分が分かれている建物を取りにいく。 東京都健康安全研究センターは、一つの建築物に複数の管理区分があり維持管理権原が分割されて一元的な管理ができない場合には、管理区分ごとに管理技術者を選任する必要がある、としています。1棟から2つ以上の選任が出るなら、この試算の1棟8時間のうち移動2時間が2棟目では要らない。そういう建物を見つけられることが条件です。管理区分が分割されている特定建築物が何棟あるかを示す公開データは見つけられませんでした。

免状を持たない人を先に雇い、実務経験を積ませて試験に通す。 試験は二年以上の実務経験で受けられます。受験手数料17,900円、免状の交付手数料2,300円。合格率は第52回17.9%、第53回22.1%、第54回23.2%、第55回30.6%でした。雇ってから最短2年で受験資格が立ち、合格すれば1人ぶんの天井17棟が増える計算になります。その人の給与を2年以上先に払い続けられることが条件です。

複数棟を持つ不動産管理会社かオーナー法人を1社押さえる。 兼任の確認は所有者等ごとに行います。同じ所有者の棟がまとまるほど、確認の相手も1社にまとまり、手続きが軽くなる。維持に必要な新規は年2.56棟なので、1社が年3棟出してくれれば横ばいを超える計算です。1社が複数棟を持つ割合を示す公開データは見つけられませんでした。

国と地方公共団体の特定建築物へ入る。 公用・公共の用に供する特定建築物には立入検査が適用されませんが、都道府県知事は説明や資料の提出を求めることができ、それによって確認書の備付けが確認されます。義務の中身は同じで、入り方が入札になる。入札参加資格の登録を先に済ませておくことが条件です。ただし自治体が出しているのは清掃や設備運転を含む一括の契約がほとんどで、1棟あたりに割り戻せませんでした。

取らない手

実際に業務をしないまま、名前だけを貸す。 基準値が守られていても、年間管理計画を策定していない・帳簿書類を作成していない等、管理技術者としての業務を行っていない実態が確認されれば「業務の遂行に支障がない」とは言えません。違反すれば免状の返納を命ぜられ、返納を命ぜられた日から一年は免状の交付を受けられない。1年、この商売から締め出されます。1棟43,230円の貢献では取り返せません。

時間の裏づけなしに棟数を増やす。 上限が無いことは、いくらでも増やしてよいという意味ではありません。確認書には棟ごとの従事時間を移動時間も含めて書く。合計が自分の労働時間を超えれば、書面の上で破綻します。

登録営業所の監督者等を兼ねながら、管理技術者も続ける。 制度が認めていません。清掃や設備運転まで広げたければ、32棟の選任を降りることになります。

常駐を求める所有者から受託する。 常駐の1棟を取ると、その時点で兼任の道が閉じます。1棟だけなら月45,000円で、1名体制の固定費135,833円にも届きません。

値段で並んで、いまの受託先から取りにいく。 45,000円を36,000円に下げると32棟で月285,120円が消えます。棟数では埋められない。しかも乗り換えられる側にもなる。この商売の乗り換えの障壁は、確認書を作り直すことだけです。

この商売をどう見るか

これは点検業ではなく、客の書類に自分の時間を書き込ませる商売である。売っているのは巡回でも報告書でもなく、所有者が法第6条第1項の義務を果たしている状態と、それを説明できる書面のほうである。だから納品物は帳簿書類であり、確認書であり、立入検査で出せる記録になる。清掃も設備運転も測定も、別の業者が行う。自分がやるのは、その結果を確かめて、基準に合っているかを判断し、合っていなければ原因を特定して所有者に意見を述べることである。

上限が制度に書かれていないことは、自由という意味ではない。書かれていないぶん、上限は自分と客の合意として書面に残る。しかも棟数を増やすたびに、いま選任されている棟の所有者に情報を出してもらい、新しい客の所有者が確認する。増やす手続きが、増やすほど重くなる形になっている。そして増やしても薄い。この試算では、人を1人雇って17棟増やしても月84,326円しか増えなかった。天井が低いのではない。天井の上のほうが薄いのである。

この商売の天井は、法令に書かれていない。1棟あたり月8時間と置けば、本人1人で15棟、2人で32棟。時間を削れば動くが、その時間は客の確認書に書かれ、客が確認する。

罰は自分にかからない。選任しなかったときの三十万円以下の罰金は所有者にかかる。令和6年度の立入検査は6,997回で、特定建築物48,608棟の14.4%。改善命令も使用停止・使用制限も、全国でゼロだった。取り締まりが薄いところで、客の側の義務を代わりに背負う商売である。だから値段は、義務の重さではなく、客がその義務をどれだけ重く感じているかで決まる。ここがこの商売のいちばん弱いところで、この試算がいちばん確かめられなかったところでもある。

始めるなら、何から

始めると決めた人が最初に何をするかであって、始めることを勧めているわけではありません。

1. 手続き。 いちばん先に確かめるのは、免状を持っているかどうかです。講習会のルートは、施行規則第6条の学歴と実務経験（大学の理科系を卒業して1年以上、短期大学・高等専門学校・専門学校の同課程を卒業して3年以上、工業高校を卒業して5年以上など）を満たしたうえで、101時間の課程を修めます。受講料129,000円、1回の定員100名、令和7年度は全国で14回。試験のルートは二年以上の実務経験が要り、受験手数料は17,900円。試験地は北海道・宮城県・東京都・愛知県・大阪府・福岡県で、科目は建築物衛生行政概論、建築物の構造概論、建築物の環境衛生、空気環境の調整、給水及び排水の管理、清掃、ねずみ・昆虫等の防除の7科目です。免状の交付手数料は2,300円、電子情報処理組織を使用する場合は2,250円。法人をつくるなら、本店所在地を管轄する法務局へ設立の登記を出します。合同会社の登録免許税は資本金の額の1000分の7で、6万円に満たないときは1件につき6万円。株式会社は15万円です。保健所への届出を出すのは自分ではありません。届け出るのは特定建築物所有者等で、届出事項に建築物環境衛生管理技術者の氏名が入ります。受託する側は、自分の氏名と免状番号が相手の届出に載る立場になります。

1. 場所・道具の確保。 事務所は要ります。ただし事業の登録を受けないので、登録営業所としての機械器具の要件はかかりません。清掃機材も、空気環境の測定に使う粉じん計も要りません。測定は登録を受けた業者が行い、こちらはその結果を確かめます。自分が持つのは、現地で確かめるための簡易な道具です。温度計、湿度計、気流を見る道具、遊離残留塩素を測る道具など。この試算は300,000円と置きました。推定です。車は移動のためで、中古2台1,400,000円としました。移動時間は確認書に書く従事時間に含まれるので、拠点の場所がそのまま棟数に効きます。

1. 仕入れ・供給の確保。 この商売の仕入れは、免状を持った人の時間です。自分1人なら15棟で止まるので、2人目をどこから連れてくるかを先に決めておきます。免状は絞られていません。ただし、ビルメンテナンス会社で登録営業所の監督者等をしている人は、管理技術者と兼務できません。受託棟数のほうは、複数棟を持つ不動産管理会社とオーナー法人を先に押さえます。

1. 売る場所・受注の窓口の準備。 売り場という形のものはありません。用意するのは、委託契約書のひな型、年間管理計画の様式、帳簿書類の様式、そして兼任の確認に出す資料です。確認書は所有者等が作るものですが、書く材料はこちらから出すことになります。記載が望ましいとされている項目は、所有者等の氏名、作成した年月日、管理技術者の氏名・住所・免状番号、選任される特定建築物の名称・所在場所・選任される年月日、棟ごとの従事する時間（移動時間を含む）、管理技術者以外の業務がある場合の従事時間、維持管理権原者がある場合はその氏名と意見を聴取した年月日。様式の例は、厚生労働省が公表している質疑応答集の別紙に載っています。帳簿書類のうち、空気環境の調整・給水及び排水の管理・清掃・ねずみ等の防除の状況を記載したものは五年間保存します。確認書は兼任している間ずっと保管します。

1. 最初の1件までの順番。 取り返しがつかなくなる箇所が2つあります。ひとつは、業務の実態がないまま選任されること。年間管理計画を策定していない、帳簿書類を作成していない等の実態が確認されれば「業務の遂行に支障がない」とは言えず、違反すれば免状の返納を命ぜられうる。もうひとつは、時間の裏づけがないまま棟数を増やすこと。確認書に書いた従事時間の合計が実現不可能であれば、所有者等が帳簿書類の規定に違反したことになりうる。罰は客に行きます。順番としては、免状の確認、法人の設立、契約書と様式の整備、そのあとに営業。この試算が置いた費用は合わせて2,750,000円で、開業時に要るのは1人ぶんの2,050,000円、2人目を入れるときに車1台700,000円が追加で要ります。

この試算が外れるとしたら

• 1棟あたりの月額委託料45,000円に出典が無い。公的な料金表を見つけられず、自治体の落札額も、清掃や設備運転を含む一括の契約ばかりで、管理技術者の選任だけを切り出した額を見つけられなかった。36,000円になると営業利益は596,943円から311,823円へ落ちる
• 1棟あたりの従事時間8時間にも出典が無い。厚生労働省の質疑応答集は、一棟の特定建築物に管理技術者として従事すべき最低限の時間の目安について、規模・用途・設備の状況等により様々であり一律に示すことは困難としている。10時間なら天井は32棟から25棟へ落ち、営業利益は302,610円減る。この試算の天井は、まるごとこの数字の上に乗っている
• 雇用する管理技術者の人件費561,000円は、令和7年賃金構造基本統計調査（職種）の「建築技術者」企業規模10〜99人・男女計から組んだ。この統計の職種分類に建築物環境衛生管理技術者は無い。比べられる数字として、同じ表の「居住施設・ビル等管理人」企業規模10〜99人はきまって支給する現金給与額265,400円・年間賞与その他特別給与額400,200円である。実勢はこの2つの間にありうるが、確かめていない
• 国土交通省が毎年度公表している建築保全業務労務単価にも当たったが、積算要領の技術者区分は保全技師Ⅰから保全技術員補までの6区分と清掃員3区分・警備員3区分の合わせて12区分で、建築物環境衛生管理技術者という区分が無い。地区別の日割基礎単価の表は、読み順と座標順の二通りで抽出したが、地区名の行と数値の行の対応が取れなかったため使わなかった
• 受託棟数32棟は、1人あたりの天井（本人15棟・雇用1名17棟）を埋め切った姿として置いた。埋まるまでに何年かかるかを年ごとには計算していない。運転資金3,000,000円も、立ち上がりのおよそ2年ぶんの赤字と生活費というくくりで置いただけである
• 年次解約率8%・自然流入率40%・顧客獲得単価80,000円は、いずれも推定である。管理技術者の委託契約が平均で何年続くかを示す公開データを見つけられなかった。ただしこの商売は獲得費用が薄いので、解約率が2倍の16%になっても営業利益は10,240円しか動かない
• 事務所家賃60,000円、車1台700,000円、測定具と工具300,000円、賠償責任保険15,000円、通信とシステム25,000円は、いずれも実額を確認していない
• 1人の管理技術者が平均で何棟を兼任しているかを示す公開データを見つけられなかった。令和6年度末の特定建築物48,608棟に対して管理技術者選任建築物数は48,438棟だが、これは棟の数であって人の数ではない
• 特定建築物のうち、管理技術者を外部に委託している棟がどれだけあるかを示す公開データも見つけられなかった。自社の社員を選任している棟と、外部に委託している棟の比率が分からない。この商売の市場の大きさは、そこで決まる
• 登録営業所数17,842は、登録を受けた営業所の数である。登録は義務ではないので、この数は業として維持管理に関わっている事業者の数ではない。減っていることを、事業者が減っている根拠にはできない
• 立入検査の回数は令和2年度以降、それ以前と数え方が変わっている可能性がある。平成27年度から令和元年度までは1万回前後だったものが、令和2年度は5,928回に落ちている。感染症の影響なのか集計の変更なのかを確かめていない
• 税と借入の返済と本人の生活費を営業利益に入れていない。経営者時給3,731円は、そこを引く前の数字である

前提と出典

版のことわり。 机上版です。現地には行っていません。当事者にも聞いていません。公開されている情報と、そこから組んだ試算だけで書いています。

選ばなかった形。 清掃・設備運転・警備まで含めて総合的に受託する形、事業の登録を受けて登録業者として受ける形、ビルメンテナンス会社に雇われて社員として選任される形、延べ面積3,000平方メートルに届かない建築物を主に扱う形、貯水槽の清掃や排水管の清掃といった作業の側だけを受ける形。いずれも要る人員も、要る機械器具も、1棟あたりの手間も変わります。選任と管理監督だけを受ける形に固定したのは、この形が制度の上ではっきり成り立つこと（選任は委任関係で足り、常駐は必ずしも必要でない）と、この形と登録を受けて作業まで受ける形が同じ人の上では両立しないこと（監督者等と管理技術者は兼務できない）の2つによります。なお実態としては、清掃や設備運転まで含めて受ける形のほうが広い。令和6年度末の登録営業所は全国17,842で、うち建築物環境衛生総合管理業は2,168です。ただしこれは営業所の数であって、管理技術者の選任を外から受けている棟の数ではありません。

推定した箇所。 1棟あたりの月額委託料、1棟あたりの従事時間、受託棟数、雇用する管理技術者の人件費、年次解約率と自然流入率と顧客獲得単価、1棟あたりの変動費、車と測定具の額、事務所家賃と賠償責任保険と通信・システム、運転資金、様式の整備と開業時の営業と法人設立の額。置いた値と前提と弱点は、それぞれ本文と「この試算が外れるとしたら」に書きました。

まだ分からないこと。 1棟あたりの委託料の実勢。1人の管理技術者が平均で何棟を兼任しているか。特定建築物のうち管理技術者を外部に委託している棟の割合。賠償責任保険が引き受けられるかと、その保険料。

出典。 すべて実URLを開いて原典を確認しました（原典確認日 2026-08-26）。

• 建築物における衛生的環境の確保に関する法律／同施行令／同施行規則（A・e-Gov法令検索。法令APIで全文を取得）
• 建築物環境衛生管理技術者の選任に関する質疑応答集について（A・厚生労働省 令和4年1月31日、令和4年3月28日一部改正）
• 建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行令の一部を改正する政令等の公布について（A・厚生労働省 令和3年12月27日）
• 建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録について／特定建築物の所有者等の皆様へ（A・厚生労働省）
• 衛生行政報告例 第1表・第2表・第4表（A・厚生労働省。平成27年度から令和6年度まで、政府統計の総合窓口からCSVを取得）
• 第55回建築物環境衛生管理技術者試験の合格発表（A・厚生労働省 令和7年11月11日報道発表）
• 建築物環境衛生管理技術者講習会／統括管理者講習会ほか／国家試験情報（A・公益財団法人日本建築衛生管理教育センター。講習会と試験を実施する側の公表値）
• ビル衛生管理に関するQ＆A（A・東京都健康安全研究センター）
• 令和7年賃金構造基本統計調査（職種）第1表（A・厚生労働省）
• 令和8年度建築保全業務労務単価（A・国土交通省。技術者区分の確認にのみ使用し、数値は使っていない）
• 登録免許税法（A・e-Gov法令検索）

A級19件、B級0件、C級・D級は使っていません。うち3件は、講習会と試験を実施する側が自らの料金と日程を公表しているもので、金額と時間数と要件だけを使いました。

更新履歴。 2026-08-26 初版。

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本コンテンツは公開情報と一定の仮定に基づく試算です。特定企業の実際の利益を示すものではなく、地域・規模・経験・時期によって結果は変わります。出典・計算条件・更新日は商売解剖図鑑に掲載します。