外国人向けの賃貸仲介

この商売はどういうものか

日本に住む外国人が部屋を借りるとき、間に立って物件を探し、家主側と話をつけ、契約までを進める仕事です。受け取るのは仲介の手数料で、額の上限は法律で決まっています。日本語の読み書きに不安がある客が中心なので、条件の聞き取りから契約の説明まで、母語または平易な日本語で進める体制がいります。

この試算で見ている形

• 体制：本人1名（宅地建物取引士）と母語話者のパート1名（週20時間）。
• 営業の形：大阪市内。事務所1か所。宅地建物取引業は大阪府知事免許を取り、宅地建物取引業保証協会に加入して営業保証金の供託を免除される形。扱うのは居住用の建物の貸借の媒介だけ。自ら貸すことも、管理を受託することも、売買を扱うこともしない。標準ケースは月11件の成約・賃料55,000円。
• 売り先：客は大阪府内の在留外国人のうち単身の就労系と留学の層。
• 売上の作り方：成約件数と借賃と1.1を掛け合わせた額と法人から受ける住居確保支援の委託料の合計が月商になります。

想定した人と、その一年

宅地建物取引士の資格を取り、賃貸の店で数年働いてから独立した30代の人を置きました。日本語と英語で話せますが、ベトナム語もネパール語も話せないので、その言語を話せる人を週20時間だけ雇っています。一年でいちばん動くのは1月から3月です。四月に学校が始まる人と、年度替わりで働き先が変わる人が重なり、内見の予定が埋まります。九月にもう一度、小さな山が来ます。それ以外の月は、家主と管理会社を回って、外国人の入居を受けられる部屋を聞いて名簿に足す、という地味な作業が続きます。ここを止めると、繁忙期に出せる部屋がなくなります。一件の仕事は、日本語だけで進む客より長くかかります。在留カードを見て残りの期間を確かめ、契約の期間と合うかを確認し、同居する人が何人になるかを聞き、保証会社が受けてくれるかを当たり、家主に打診し、内見に同行し、重要事項を説明し、鍵を渡し、ごみの出し方と音の話をもう一度する。それで一件です。取り返しがつかなくなるのは、繁忙期に間に合わせようとして、受け取れる額の上限を勘違いしたまま請求してしまったときです。以上は試算のために置いた姿であって、実在の誰かではありません。

結論

先に、この試算が何の上に乗っているかを置いておきます。

ひとつは、受け取れる額の決まり方です。貸借の媒介で依頼者の双方から受け取れる報酬の合計は、借賃の1か月分の1.1倍以内と告示に書かれています。賃料55,000円の部屋なら60,500円。客が日本語で話しても、通訳を挟んでも、この額は変わりません。

もうひとつは、時間です。この試算は、1件にかかる作業を11.5時間と置きました。日本語だけで進む形の6.0時間に対して1.92倍です。伸びているのは、在留カードで残りの期間を確かめる工程、外国人の入居を受けられる家主を探して打診する工程、費用の項目ごとに説明する工程で、どれも制度と言語の側にあります。

増えた手間は、1件の中では報酬に収まります。収まらないのは件数のほうです。

増えた5.5時間を大阪府の最低賃金1,177円で買うと6,474円で、報酬60,500円の10.7%にすぎません。ところが本人が媒介に使える月110時間で処理できるのは、1件7.5時間なら14.7件、4.0時間なら27.5件。同じ時間で立つ媒介報酬は53.3%まで落ちる計算になりました。

それでも標準ケースは月272,000円の黒字になりました。支えているのは、法人から受ける月60,000円と、繁忙期を含めて月11件を出し続けることの2つです。どちらも媒介の報酬そのものの外側と、件数の側にあります。

上限のある値段を上限まで請求できて、そのうえで月11件を積める人にだけです。標準ケースの経営者時給は1,826円、始めるのに要るのは6,054,500円、初期投資3,054,500円は11か月で戻る計算になりました。上限がいくらかを知らないまま始めるつもりなら、この試算では勧められません。

これは「大阪市内に事務所を1か所借り、宅地建物取引業の免許を受けて保証協会に加入し、本人1名と母語話者のパート1名で、在留外国人向けに居住用の建物の貸借の媒介だけを行う」という形についての見立てです。管理まで受ける形、自ら借りて転貸する形、売買を扱う形、賃料150,000円の駐在員や法人社宅を扱う形、登録支援機関の登録を受けて特定技能の支援全体を受託する形は、受け取れる報酬も、要る手続きも、客の来かたも変わります。この試算は、そこを見ていません。

で、この商売はどういうものか

貸借の媒介で受け取れるのは、双方合わせて借賃の1.1倍以内です。賃料55,000円なら60,500円で、通訳を挟んでも同じ額です。いっぽうこの試算では、1件にかかる作業が6.0時間から11.5時間へ、1.92倍になりました。増えた5.5時間そのものは、大阪府の最低賃金1,177円で買っても6,474円で、報酬の10.7%に収まります。収まらないのは件数のほうでした。本人が媒介に使える月110時間で処理できるのは、1件7.5時間なら14.7件、4.0時間なら27.5件。同じ時間で立つ媒介報酬は53.3%まで落ちる計算です。それでも標準ケースは月272,000円の黒字になりました。支えているのは、法人から受ける月60,000円と、月11件を出し続けることの2つで、どちらも媒介の報酬そのものの外側と件数の側にあります。上限のある値段を上限まで請求できて、そのうえで月11件を積める人にだけ、という見立てになります。

標準ケースの経営者時給は1,826円。始めるのに要るのは6,054,500円。投じた額が戻るのは11か月の見込みです。

これは「大阪市内に事務所を1か所借り、宅地建物取引業の免許を受けて保証協会に加入し、本人1名と母語話者のパート1名で、在留外国人向けに居住用の建物の貸借の媒介だけを行う」という形についての見立てです。管理まで受ける形、自ら借りて転貸する形、売買を扱う形、賃料150,000円の駐在員や法人社宅を扱う形、工場のある地方で受入れ機関だけを相手にする形、登録支援機関の登録を受けて特定技能の支援全体を受託する形は、受け取れる報酬も、要る手続きも、客の来かたも変わります。この試算は、そこを見ていません。もうひとつ、経営者時給1,826円という数字には、本人の生活費も税も入っていません。大阪府の地域別最低賃金は令和7年10月16日から時間額1,177円です。標準ケースの時給は、その1.55倍にあたります。

ここが面白い

貸借の媒介で受け取れる報酬は、依頼者の双方から合わせて借賃の1か月分の1.1倍以内と告示で決まっています。賃料55,000円なら60,500円。日本語だけで進む客でも、通訳を挟む客でも、受け取れる額は同じです。ところがこの試算では、1件にかかる作業が6.0時間から11.5時間へ、1.92倍に増えました。増えた5.5時間を大阪府の最低賃金1,177円で買うと6,474円。報酬60,500円の10.7%です。ここだけ見れば、増えた手間は報酬の中に収まります。

収まらないのは、件数のほうです。本人が媒介の実務に使える時間を月110時間と置くと、1件に本人が7.5時間かける形では月14.7件が上限になります。1件4.0時間で済むなら27.5件です。1件の値段が同じで件数が半分になれば、同じ110時間で立つ媒介報酬は1,663,750円から887,333円へ、53.3%まで落ちる計算になりました。1件あたりの費用として見れば吸収されるものが、月あたりの件数として見ると吸収されません。

この形が成り立っているのは、上限が1件あたりで、しかも借賃に比例して決まっているからです。もし上限が時間あたりなら、伸びた工程の分はそのまま取り返せます。件数ではなく額に比例するなら、賃料の高い部屋へ移れば取り返せます。実際、賃料62,000円の層に移せば1件68,200円になり、11件で84,700円増える計算です。動かせるのは家賃の側だけで、手間の側ではありません。

もうひとつ、この商売は需要の側を制度が押しています。一号特定技能外国人支援計画には、賃貸借契約の債務についての保証人となることその他の適切な住居の確保に係る支援を記載しなければならないと省令に書かれています。特定技能は令和7年末で全国390,296人、前年末から37.20%増えました。

そして、上限を2倍にできる道は最初から閉じています。長期の空家等の貸借の媒介なら、双方から合わせて借賃の2.2倍まで受け取れる特例があります。ただし通達は、入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室は事業の用に供されているので該当しない、と明記しています。

数字で見る

受け取れる額は、告示の中で決まっている

長期の空家等の特例は、この試算では使えません。入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用に供されているものと解されることから長期の空家等には該当しない、と通達に書かれています。案内料と申込料も受領できません。

賃料55,000円なら、1件で受け取れるのは60,500円。48,000円なら52,800円、62,000円なら68,200円です。

初期費用

ここでいちばん大きい分かれ道は、金の置き方です。宅地建物取引業者は営業保証金を供託しなければならず、その額は主たる事務所につき1,000万円。供託して届け出た後でなければ事業を開始できません。いっぽう宅地建物取引業保証協会の社員になれば、弁済業務保証金分担金60万円を納めるだけで供託が免除されます。この試算は後者を選びました。前者なら初期投資は3,054,500円から11,654,500円へ、3.8倍になります。

ただし社員の地位を失えば、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。畳むときに戻るのは分担金600,000円だけで、入会金800,000円は戻りません。

1件にかかる時間

伸びているのは4つです。在留カードで残りの期間を確かめて契約の期間と突き合わせる工程。受けてくれる家主を探して打診する工程。敷金・礼金・共益費・保証委託料・更新料・原状回復費を項目ごとに説明する工程。そして入居後の生活のきまりを伝える工程。どれも相手の属性ではなく、制度と言語の側にあります。

打診の2.5時間は、通る率を4割と置いたことから来ています。令和3年度の国土交通省の調査では、外国人に対して約6割の賃貸人が拒否感を持っているとされます。これは日本賃貸住宅管理協会の賃貸住宅管理業に携わる会員187団体へのアンケートで、家主本人への調査ではありません。測っているのは意識であって、実際に断られた割合でもありません。それでも、内見に出せる部屋を1件そろえるのに2.5倍を当たる前提を置く根拠としては使えます。

客がどこから来るか

有償で買えるのは1本だけです。日本語の検索連動広告も、日本語の不動産ポータルも、客がその言語で探していないので届きません。標準ケースは、母国語のSNS広告で月1件を獲得し、1件あたり30,000円と置きました。

法人の側には、制度が住まいの世話を求めています。一号特定技能外国人支援計画には、賃貸借契約の債務についての保証人となることその他の適切な住居の確保に係る支援を記載しなければなりません。支援は、外国人が十分に理解することができる言語で行える体制が要るとも書かれています。支援計画の全部の実施を委託する相手は登録支援機関に限られますが、一部の委託について相手を限る規定は、省令の中に見つけられませんでした。

3ケース

固定費352,000円のうち130,000円、36.9%は母語話者のパートの人件費です。1件決まるごとに残るのは54,000円なので、この人件費を埋めるだけで月2.41件が要ります。件数がゼロの月でも、この130,000円は出ていきます。

季節の振れは月ならしで消しています。留学は全国で464,784人、学校が始まるのは4月と10月です。実際には件数が上限に張り付く月と、ゼロに近い月が交互に来ます。

どこまで行けば黒字か

賃料の層が48,000円まで下がると、1件あたりの貢献は54,000円から46,300円になり、営業利益ゼロの線は6.0件から7.0件へ上がります。法人からの委託料60,000円が消えると、同じ線は7.1件へ上がります。

何が一番効くか

上位2行は件数と賃料です。どちらも、1件あたりの報酬が借賃に比例して決まることから来ています。費用の側でいちばん大きいのは母語話者の人件費ですが、それでも4番目です。この商売は、費用を削る余地より先に、件数と賃料の層で決まる形をしています。

毎月の費用の内訳

投資の回収

こういう人なら向いている／やめたほうがいい

まず、満たさないと土俵に立てない条件から。人柄の話ではありません。

4つとも、資格と金と場所と体制で決まります。1つでも欠けるなら見送りです。満たしていても、月11件が積めるかどうかは別の話になります。

ここからが本体です。

向いている側は5つのうち4つ以上。ただし3つ目の「上限まで請求できる」は必須です。やめたほうがいい側は1つでも当てはまるなら見送りになります。

どこに活路があるか

この試算の中で動かす

1件あたり本人が使う時間を7.5時間から6.0時間へ縮める。 上限が14.7件から18.3件へ上がる計算です。標準の11件を13件にすれば108,000円が増え、営業利益は272,000円から380,000円へ39.7%増えます。縮める先は、条件の聞き取りと必要書類の確認と契約の説明です。国土交通省は希望条件・入居審査必要書類・入居の約束の3種のチェックシートを8か国語で、重要事項説明書と賃貸住宅標準契約書の見本を14か国語で公開しています。1.5時間を縮められるかどうかは試していません。

扱う賃料の層を55,000円から62,000円へ上げる。 受け取れる額は借賃の1.1倍なので、1件あたりの報酬が60,500円から68,200円へ上がります。11件で84,700円増え、営業利益は356,700円へ31.1%増える計算です。1件あたりの貢献も61,700円になるので、営業利益ゼロの線は5.2件へ下がります。

法人から受ける住居確保支援の委託を3社から5社へ増やす。 月40,000円が増え、営業利益は312,000円へ14.7%増えます。この収入は件数と関係なく毎月入るので、営業利益ゼロの線も5.2件へ下がります。20社まで積めば、毎月出ていく382,000円を委託料だけで埋められる計算になり、媒介がゼロの月でも赤字になりません。

この試算の外に出る

制度。 一号特定技能外国人支援計画の「住居の確保に係る支援」だけを部分委託で受ける道があります。支援計画にこれを記載しなければならないのは省令の定めで、受入れ機関は義務から逃げられません。全部の実施を委託する相手は登録支援機関に限られますが、一部の委託について相手を限る規定は省令の中に見つけられませんでした。要確認です。特定技能は令和7年末で全国390,296人、前年末から37.20%増えています。あわせて、住宅確保要配慮者を定める省令が最初に挙げているのが「日本の国籍を有しない者」で、外国人の入居を拒まない旨を選んで登録された住宅をセーフティネット住宅情報提供システムで探せます。ただし登録住宅の規模の基準は各戸25平方メートル、既存住宅で18平方メートルなので、単身向けの小さい部屋は基準を外れることがあります。この試算はこの経路からの供給をゼロで置いています。

顧客。 賃料の高い層へ移せば、受け取れる額もそのまま上がります。賃料150,000円の部屋なら1件165,000円で、この試算の60,500円の2.73倍。同じ11件でも媒介報酬は665,500円から1,815,000円になる計算です。ただし届く経路も、要る言語も、競合する相手も変わります。この試算はその形を見ていません。

体制と時間。 重要事項の説明は宅地建物取引士でなければできないので、天井を外すには宅地建物取引士を増やすしかありません。媒介に使える時間が110時間から220時間になれば、上限は14.7件から29.4件へ上がります。増えた14.7件が生むのは793,800円なので、その中で人件費をまかなえれば成立します。宅地建物取引士の総登録者数は1,211,760人ですが、そのうち母語も話せる人が何人いるかは分かりません。

人の関係。 外国人の入居を受けられる家主と管理会社の名簿を先に作っておくと、打診の2.5時間が縮みます。1件あたり1.0時間縮めば、本人の上限は14.7件から16.9件へ上がる計算です。名簿を作る時間は経営者作業時間のうち媒介以外の66時間に入っていて、金額にしていません。

価格の付け方。 告示が上限の外に認めているのは、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけです。このほかに、媒介以外の関連業務を媒介契約とは別の書面で契約すれば、媒介の報酬とは別に受け取れるという整理が通達にあります。この試算はそれを月60,000円で置きました。いっぽう家賃債務保証会社から受け取る代理店手数料は、告示にも通達にも位置づけを見つけられなかったのでゼロで置いています。仮に1件4,000円を受け取れる整理なら、11件で44,000円、営業利益272,000円の16.2%にあたります。先に確かめないと、この16.2%を前提に体制を組むことになります。

取らない手

上限を超えて報酬を受け取る。 告示が定めた額をこえて報酬を受けてはならないと法律に書かれていて、違反は百万円以下の罰金、業務の停止を命じられる対象にもなります。令和6年度の監督処分は147件、うち業務停止16件、免許取消99件でした。

長期の空家等の特例で上限を2.2倍にする。 通達が「入居者の募集を行っている賃貸集合住宅の空き室については、事業の用に供されているものと解されることから、長期の空家等には該当しない」と明記しています。この試算が扱う部屋は全部これに当たります。しかも通常の上限を超えて受け取れるのは貸主である依頼者からに限られます。

案内料や申込料を別に取る。 告示による報酬と、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額以外に、いわゆる案内料、申込料や依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受領することはできないと通達に書かれています。

保証協会に入らず営業保証金1,000万円を供託する。 初期投資が3.8倍になります。廃業すれば取り戻せますが、権利を有する者に6月を下らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内に申出が無かった場合でなければ取り戻せません。この規模では、置いておく金の意味が薄いという判断です。

拒否感を持つ家主を説得して回る。 調査が聞いているのは5年前との比較での意識であり、1件の商談の中で動かせる性質のものではありません。説得に時間を使うと1件7.5時間の前提が崩れ、本人の上限14.7件が下がります。この試算が置いたのは、通る4割を探す時間です。

この商売をどう見るか

これは仲介業ではなく、制度と言語の間にある工程を引き受ける仕事です。間に立って部屋を紹介する形は同じでも、値段の決まり方が違います。受け取れる額は借賃の1.1倍以内と告示に書いてあり、こちらが何時間かけたかは入ってきません。だから問いは「1件でいくら取れるか」ではなく「1件を何時間で終えられるか」になります。

立てるべき問いを言い換えると、こうなります。伸びている工程はどれか。その工程は、道具で縮むのか、名簿で縮むのか、人でしか縮まないのか。国土交通省が14か国語の重要事項説明書と契約書の見本を公開しているので、書類の工程は道具で縮みます。受けてくれる家主を探す工程は、名簿で縮みます。重要事項の説明は宅地建物取引士でなければできないので、人でしか縮みません。3つは別々の打ち手を要求しています。

もうひとつ、この商売は需要の側を制度が押しています。一号特定技能外国人支援計画に住居の確保に係る支援を書かなければならないのは省令の定めで、受入れ機関はその義務から逃げられません。在留外国人は4,125,395人で前年末から9.46%増え、特定技能は37.20%増えました。客が増えるかどうかを心配する商売ではありません。心配するのは、増えた客を何時間で処理できるかです。

天井は、本人が媒介に使える月110時間を1件7.5時間で割った月14.7件で、そこを超えるには宅地建物取引士を増やすしかありません。

始めるなら、何から

ここから先は、始めると決めた人が最初に何をするかです。始めることを勧めているわけではありません。

1. 手続き。 まず宅地建物取引士の資格登録（37,000円）と取引士証の交付（4,500円）を済ませます。次に、事務所の所在地を管轄する都道府県知事に宅地建物取引業の免許を申請します。大阪府なら住宅まちづくり部建築振興課が窓口です。申請手数料は33,000円、電子情報処理組織を使う申請なら26,500円。いずれも地方公共団体の手数料の標準に関する政令が定める標準額で、実際の額と標準処理期間は自治体によって異なるので所轄の窓口に確かめてください。免許を受けたら、保証協会に加入するか営業保証金を供託するかを選びます。加入する場合は、加入しようとする日までに弁済業務保証金分担金600,000円を納付します。大阪の場合、これに宅建協会の入会金600,000円と保証協会の入会金200,000円が加わり、入会時に必要な費用は合計1,400,000円。年会費は宅建協会54,000円・保証協会6,000円です。入会金の額は都道府県ごとに違います。免許は5年ごとに更新が要り、更新の申請手数料も33,000円（電子申請26,500円）です。

1. 場所と道具。 事務所を1か所借ります。専任の宅地建物取引士は、原則としてその事務所に常勤して、専らその事務所の宅地建物取引業の業務に従事する状態でなければなりません。事務所には、国土交通省令で定める標識と、国土交通大臣が定めた報酬の額を、公衆の見やすい場所に掲げます。報酬の額の掲示は、一定の要件を満たせばデジタルサイネージ等の機器でもよいとされています。この試算は家賃80,000円、敷金・礼金・仲介手数料で480,000円、内装と什器で300,000円、機器と業務システムで400,000円を置きました。いずれも推定です。

1. 仕入れ。 この商売の仕入れは部屋です。最初に押さえるのは、外国人の入居を受けられる家主と管理会社の名簿になります。セーフティネット住宅情報提供システムでは、外国人の入居を拒まない旨を選んで登録された住宅を探せます。登録住宅の規模の基準は各戸の床面積25平方メートル、既存住宅なら18平方メートルです。あわせて、外国人の言語対応サポートを行っている登録家賃債務保証業者の一覧が国土交通省から公表されています。令和7年12月31日時点で52事業者。保証が付かないと家主の側が受けないことがあるので、どの保証会社が使えるかを先に確かめておきます。

1. 受注の窓口。 客の側の窓口は3つに分かれます。1つ目は特定技能の受入れ機関と登録支援機関で、支援計画に住居の確保に係る支援を書かなければならない立場にあります。2つ目は日本語学校・専門学校・大学の学生課で、留学の在留資格の人が集まります。3つ目は母国語のSNSとコミュニティです。日本語の検索連動広告と日本語の不動産ポータルは、客がその言語で探していないので届きません。国土交通省は、希望条件・入居審査必要書類・入居の約束の3種のチェックシートを8か国語で、重要事項説明書と賃貸住宅標準契約書の見本を14か国語で公開しています。受注の前に、これを自分の様式にそろえておきます。

1. 最初の1件までの順番。 順番を間違えると違法になる箇所があります。免許を受けない者は宅地建物取引業を営んではならず、営む旨の表示も、営む目的での広告もしてはなりません。無免許営業は三年以下の拘禁刑若しくは三百万円以下の罰金で併科もあり、免許前の表示・広告は百万円以下の罰金です。つまり看板を出すのも、母国語で部屋探しの手伝いをうたって投稿するのも、免許が下りた後になります。営業保証金を供託する形なら、供託した旨を届け出た後でなければ事業を開始できません。保証協会に加入する形なら、分担金を納付して社員になれば供託は要りません。報酬の額の掲示は、最初の1件の前に済ませます。居住用の建物で借主から借賃の0.55倍を超えて受け取るつもりなら、媒介の依頼を受けるに当たって承諾を得ておきます。依頼後の承諾では足りません。この試算が置いた費用は、免許の申請手数料33,000円、資格登録と取引士証で41,500円、協会への入会で1,400,000円、事務所と機器と内装で1,180,000円、開業時の認知づくりで400,000円。合わせて3,054,500円です。期間は自治体によって異なるので、所轄の窓口に確かめてください。

この試算が外れるとしたら

• 1件あたりの作業時間が、この試算のいちばん太い柱です。日本語だけで進む形を6.0時間、外国人の客を11.5時間（本人7.5時間・パート4.0時間）と置きましたが、この数字に出典はありません。天井も損益分岐も経営者時給も、全部ここから出ています。本人が1件9.0時間かければ上限は14.7件から12.2件へ落ち、標準の11件は上限の90.2%になって上振れの余地が消えます
• 賃料55,000円に出典がありません。全国の民営借家（木造）の1か月当たり家賃は54,409円、借家（専用住宅）の総数では59,656円ですが、大阪府の値も、単身向けの小さい部屋の値も取れていません。受け取れる額が借賃に比例するので、ここが動くと売上が丸ごと動きます
• 月11件という成約件数にも出典がありません。法人経路5件・紹介5件・有償1件の内訳はすべて推定で、経路ごとの成約率を示す公開データを見つけられませんでした
• 打診が通る率4割は、拒否感の調査から置いた推定です。元の調査が測っているのは意識であって、実際に断られた割合ではありません。しかも回答者は賃貸住宅管理業に携わる会員187団体で、家主本人ではありません。調査年度は令和3年度で、その後の変化は追えていません
• 家賃債務保証会社からの代理店手数料をゼロで置きました。受け取れるかどうかが告示と通達の文言から決まらなかったためで、受け取れる整理なら上振れします。1件4,000円としても月11件で44,000円、営業利益272,000円の16.2%にあたります
• 法人から受ける住居確保支援の委託料60,000円は、月20,000円×3社で置いた推定です。相場の公開値を見つけられませんでした。また、媒介以外の関連業務として別に報酬を受けられるという通達の整理が、この形にそのまま及ぶかも文言からは決まりませんでした
• 母語話者のパートを週20時間・時給1,300円と置きましたが、地域の求人の実勢は確認していません。大阪府の地域別最低賃金1,177円を上回る水準として置いただけです
• 税と本人の生活費を営業利益に入れていません。経営者時給1,826円は、そこを引く前の数字です
• 季節の振れを月ならしで消しています。留学は4月と10月に寄るので、実際には件数がゼロに近い月と上限に張り付く月が交互に来ます。谷の月でも毎月出ていく382,000円は同じだけ出ます
• 大阪という地域を選びましたが、在留外国人の在留資格別の内訳は全国の値しか使っていません。大阪府の内訳が全国と違えば、客層の構成も賃料の層も動きます

前提と出典

版のことわり。 机上版です。現地には行っていません。当事者にも聞いていません。公開されている情報と、そこから組んだ試算だけで書いています。いちばん効く弱点は2つで、1件あたりの作業時間と、月の成約件数。どちらも出典が1件もありません。

選ばなかった形。 管理まで受ける形、自ら借りて転貸する形、売買を扱う形、営業保証金1,000万円を供託して保証協会に入らない形、工場のある地方の町で技能実習と特定技能だけを扱う形、賃料150,000円の駐在員・法人社宅を扱う形、居住支援法人の指定を受けて補助の対象に入る形、登録支援機関の登録を受けて特定技能の支援全体を受託する形、本人が母語を話せて通訳を雇わない形。いずれも初期投資も、要る手続きも、1件あたりの報酬も変わります。貸借の媒介だけを基本ケースに固定したのは、受け取れる報酬の上限が告示に書かれていて、そこを起点に計算を組めるからです。居住支援法人の指定は営利を目的としない法人か会社に限られており、個人事業では受けられません。

推定した箇所。 1件あたりの作業時間、賃料の層、月の成約件数、家主への打診が通る率、法人から受ける委託料、母語話者のパートの人件費、顧客獲得単価、事務所の家賃と初期費用、変動費と想定事故コスト、運転資金。この10項目はすべて推定で、出典がありません。

まだ分からないこと。 家賃債務保証会社から受け取る代理店手数料の扱いは、告示にも通達にも位置づけを見つけられませんでした。一号特定技能外国人支援の一部の委託先を登録支援機関に限る規定も、省令の中に見つけられませんでした。借主向けの生活サポートが「媒介以外の関連業務」に当たるかどうかも、通達の文言からは決まりませんでした。いずれも、無いことの確認ではなく、見つけられなかったという事実です。

出典。 A級17件、B級2件、C級・D級は0件です。すべて実URLを開いて原典を確認しました。法令・政令・省令はe-Gov法令検索の全文取得で条文を読み、ただし書と名宛人と罰則の条番号まで当てています。告示は令和6年6月21日改正版のPDFを取得し、附則で令和6年7月1日施行であることを確かめました。縦組みのPDFで抽出したテキストの行と値の対応が崩れたため、引用したのは通達の記述と突き合わせて一致を確認した箇所だけです。統計はExcelとPDFを公表元から開き、表の行と値の対応が取れたものだけを使いました。利害関係のある出典は2件で、いずれも入会を勧める立場の団体です。引用したのは公表されている料金表の額と制度の説明だけにとどめました。賃貸仲介の開業を勧める記事は大量にありますが、原典をたどれるものが見つからなかったので、すべて数値根拠から外しています。

更新履歴。 2026-08-17 初回公開。公開情報だけで初版を作成しました。原典確認の過程で、長期の空家等の特例が募集中の賃貸集合住宅の空き室には使えないことが分かったので、活路から取らない手へ移しました。免許を参入障壁として高く付けようとしましたが、宅地建物取引業者は132,291業者で11年連続の増加だったため、障壁の説明を名簿と関係と言語の側へ組み替えています。

許認可・規約

推定で置いた数字の一覧

出典の一覧

訂正の受付

数字の誤りや、現場と違う点にお気づきの方は教えてください。訂正して更新の記録に残します。

数字が大きく動いたときは、更新ではなく訂正として扱い、変更前の値を残したまま更新履歴に記録します。

本コンテンツは公開情報と一定の仮定に基づく試算です。特定企業の実際の利益を示すものではなく、地域・規模・経験・時期によって結果は変わります。出典・計算条件・更新日は商売解剖図鑑に掲載します。